深圳某樓盤銷售現(xiàn)場圖源 | 每日經(jīng)濟新聞資料圖繼9月末系列樓市優(yōu)化政策之后，住房契稅優(yōu)惠新政為樓市再添一把火。稅廢
財政部、除近國家稅務總局、半月北上變化住房城鄉(xiāng)建設部11月12日發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的廣深公告》，自12月1日起，樓市對個人購買家庭唯一住房，有啥面積為140平方米及以下的豪宅，減按1%的稅廢稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的除近稅率征收契稅。
此后的半月北上變化11月中下旬，北京、廣深上海、樓市廣州、有啥深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅標準，豪宅對相關稅收政策進行優(yōu)化，并自12月1日起實施。至此，一線城市執(zhí)行近20年的豪宅稅政策正式結(jié)束。
住房契稅優(yōu)惠新政實施以來效果明顯。國家稅務總局數(shù)據(jù)顯示，12月1日至5日，全國共有36.4萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。
而對一線城市而言，豪宅稅的取消直接降低了購房者交易成本。以深圳為例，據(jù)樂有家研究中心測算，以深圳過戶總價為1500萬元的二手住宅（首套住房）為例，在取消豪宅稅后，可以節(jié)省約66.64萬元的稅費。
《每日經(jīng)濟新聞》記者近日采訪部分房產(chǎn)從業(yè)人員了解到，豪宅稅取消對一線城市樓市產(chǎn)生了積極影響，提高了市場咨詢量，同時也增強了買賣雙方的信心。總體來看，雖然豪宅市場并未出現(xiàn)過熱情況，但成交議價空間已明顯縮小。
北京：二手房市場升溫，議價空間變小
12月10日晚上7點過，當每經(jīng)記者如約撥通北京21世紀不動產(chǎn)豪宅經(jīng)紀人盛經(jīng)理的電話時，他正在回家的路上。他告訴記者，從在售房源價格和成交情況來看，近期并沒有看到特別大的變化。盡管市場熱度有波動，但并不夸張，更多體現(xiàn)在相對低價房源更快成交、業(yè)主談價空間變小等方面。
“以前購房者在出價時通常會比業(yè)主的報價低15%左右，這是基于業(yè)主可能愿意降價的心理預期。然而，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)發(fā)生了變化。盡管購房者仍然會嘗試以低于業(yè)主報價的價格出價，但成功的幾率明顯降低?！?/p>
圖源 | 諸葛找房
盛經(jīng)理表示，目前總價2000萬元豪宅議價空間大約在100萬元，而之前可能是150萬到200萬元。這意味著購房者能夠通過談判降低的價格空間已明顯降低，成交價格更接近業(yè)主的初始報價。
市場熱度未能被明顯感知，但稅費減免對市場還是起到了一定的提振作用。據(jù)盛經(jīng)理觀察，稅費減免對于貸款購房者更為有利，會激活此前一部分只能貸款購買高價房源的客戶需求，因為他們可以按照較低的成交價格貸款，從而減少稅費負擔。
對于當前市場情況，盛經(jīng)理表示，盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，但目前市場并未出現(xiàn)劇烈波動。而當下市場參與者相對冷靜，部分原因是政策的連續(xù)出臺，使得購房者期待未來可能會有更好的購房時機。
實際上，北京今年初就調(diào)整過一次普通住宅認定標準，調(diào)整前，北京住房交易中有70%的房屋會被認定為非普宅；而調(diào)整后，將有70%的房屋被認定為普宅。也就是說，按照之前的標準，北京還有大約30%的住宅是豪宅，其中較大比例為新房，二手房因為總價單價相對較低，實際上豪宅比例要低一點。
圖源 | 諸葛找房“北京目前主要是剛需熱，沒發(fā)現(xiàn)豪宅過熱?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去非普的標準影響非常大，關系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨著最近兩年各種政策寬松，實際上豪宅稅取消對市場影響主要體現(xiàn)在二手房的增值稅上。
張大偉預計，豪宅稅取消實際影響在售房源的占比約為10%—15%。北京二手房成交比例中，超過140平方米的屬于豪宅，這部分市場整體大約比例在8%。另外，疊加部分價格較高的成交房源，大約15%左右的二手房會有增值稅。
截至12月10日，北京本月二手房共網(wǎng)簽6762套，對比去年同期的3211套上漲110.59%，對比今年11月同期的5183套上漲30.46%；新房共網(wǎng)簽1405套，對比去年12月同期1204套上漲16.69%。
上海：豪宅市場調(diào)整，中低價戶型交易活躍
今年以來，上海豪宅市場持續(xù)火熱。在上海正式宣布取消豪宅稅前，新房徐匯濱江中海領邸開盤熱銷85億元。此次新規(guī)執(zhí)行后市場對其關注度頗高，不過從數(shù)據(jù)上看，上海豪宅市場整體出現(xiàn)溫和的量價調(diào)整。
二手房方面，熱點板塊頂豪成交不斷。上海一位豪宅經(jīng)紀人在與每經(jīng)記者交流中表示，最近市場成交不錯。他還向記者細數(shù)了近日上海徐匯濱江板塊一日內(nèi)的多套豪宅成交情況，并預測下一套成交的可能是均價約8000萬元、面積近500平方米的豪宅。
每經(jīng)記者注意到，進入12月以來，上海新房市場的中低價位產(chǎn)品交易活躍，而高端樓盤成交量出現(xiàn)下滑，價格也有所下調(diào)。
據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從上周新建商品住宅成交前十榜單中可以看出，中低價位產(chǎn)品交易相對活躍。成交前十榜單中，單價超10萬元/平方米的樓盤只有1個，有2個均價低于3萬元/平方米項目，3元—6萬元/平方米項目有6個。
“上周供應大幅縮減，入市的6個項目中有2個是單價超10萬元的高價房產(chǎn)品，其余均為“3字頭”“4字頭”的首次改善型項目?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，隨著政策對遠郊地區(qū)的傾斜，交易熱度在提升，不過供應偏保守，市場需要多少量，項目投放多少，不會形成過多庫存，這樣可以穩(wěn)定市場信心。
圖源 | 諸葛找房“不過唯一不太理想的是近期市場供應不夠穩(wěn)定，過大的起伏會對市場交易穩(wěn)定產(chǎn)生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，隨著稅費成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應依然決定未來成交走勢。”盧文曦補充道。
廣州：二手房成交創(chuàng)7周新高，大戶型強勢
在12月1日正式實施涉及契稅及增值稅減免的“降稅新政”后，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州上周二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比均全線上漲；新房方面，房企也在加大營銷力度。
合富研究院高級分析師梁燕明分析認為，隨著年終沖刺到來，房企營銷力度預計持續(xù)發(fā)力，多個高端、改善項目將會加快上新節(jié)奏。如海珠區(qū)琶洲樾華樾凍資鎖客，黃埔區(qū)黃埔潤府開放了銷售中心等?！芭f規(guī)項目”也正不斷提升促銷力度加快走貨，如天河·天河壹品、番禺的廣地花園、黃埔的大健天璽，以及越秀江海潮鳴等項目，預計市場成交水平有望再上升。
圖源 | 諸葛找房廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局數(shù)據(jù)顯示，12月9日廣州新建商品房成交434套，近一周廣州新建商品房日均成交503套。
不過在廣州當?shù)啬炒笮蛧蟮囊晃还ぷ魅藛T看來，稅費減免對于二手房成交影響更大，對在售新房成交影響并不那么明顯。在當下市場能成為熱銷樓盤，主要還是本身產(chǎn)品能力要過硬，比如有很好的地段、優(yōu)惠的價格或者有較高的得房率。
每經(jīng)記者在采訪中獲悉，進入12月，廣州二手樓市交投行情企穩(wěn)，上周二手網(wǎng)簽量重回2700套以上，為近7周新高。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，上周天河區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為102.7平方米/套，與前周的96.4平方米/套相比有所增加。上周番禺區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為122.7平方米/套，較前周的112.6平方米/套增長的趨勢更加明顯。
合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周90平方米以上中大戶型和大戶型成交占比上升至49%，較前周增加7%。天河、海珠以及番禺，上周中大戶型及大戶型二手房交投火熱。
深圳：二手房錄得量創(chuàng)200周以來最高
“這一政策對高端市場有直接影響，但對整體市場的影響并不劇烈。豪宅稅取消更多是在流通過程中減少了稅費，從而增強了市場意愿?！?/p>
深耕深圳豪宅市場的永高樓市創(chuàng)始人劉永高在接受每經(jīng)記者采訪時表示，在他的實際工作中，近一個月明顯感知到的變化是咨詢量激增。豪宅稅取消帶動了咨詢量顯著增加，增幅達30%至50%。
據(jù)劉永高觀察，豪宅稅取消后，深圳部分區(qū)域的房價出現(xiàn)了上漲。他所在的深圳灣部分區(qū)域有很多業(yè)主提高了掛牌價，香蜜湖和華僑城的情況也類似?！耙惶追孔觾r格上漲幅度從幾十萬元到一兩百萬元不等，返價3%至5%成為常態(tài)?！?/p>
圖源 | 諸葛找房
劉永高在采訪中還提到了業(yè)主心態(tài)的變化。“新政之前，業(yè)主可能急于出售房產(chǎn)，但隨著豪宅稅取消，業(yè)主不再那么急迫。過去可以談價的空間現(xiàn)在明顯縮小，一些誠意出售業(yè)主逐漸完成了交易，市場再次陷入博弈狀態(tài)?！?/p>
進入12月，深圳大型連鎖中介機構(gòu)和房企將更多精力放在了2024年底的最后一波購房節(jié)上，推出了限時多重折扣等優(yōu)惠購房活動。深圳某大型連鎖中介管理層在接受記者采訪時表示，年末全公司都在沖刺搶收，其他事宜都被暫緩。
樂有家研究中心工作人員在接受記者采訪時表示，從近期數(shù)據(jù)來看，反而低總價的房源成交增加了。截至12月8日，本月總價300萬元以下和300萬—500萬元房源成交占比提升，分別上漲2.4個和2.9個百分點；800萬元以上豪宅成交占比下降。
圖源 | 諸葛找房據(jù)“深圳發(fā)布”微信公眾號，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周深圳市二手房（含自助）錄得2390套，環(huán)比增長12.6%。二手房單周錄得量創(chuàng)下近200周以來的單周新高。根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月9日，深圳全市共有68964套有效二手房源在售。
注：二手房錄得量具體是指深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交套數(shù)。
撰文|甄素靜 劉頌輝
